La "loi anti AirBnB" - Qu’est-ce qui change ?

Pourquoi une loi sur les meublés touristiques ?

Le 7 novembre, l'Assemblée nationale a adopté une proposition de loi dite « anti-Airbnb », visant à encourager les propriétaires à louer leurs biens pour des durées longues plutôt que via des plateformes de location de courte durée comme Airbnb ou Abritel. Cette loi a pour objectif de libérer des logements pour les habitants et les travailleurs locaux, notamment dans les zones tendues où la demande de logements dépasse largement l'offre.

Alourdissement de la fiscalité sur les meublés touristiques en 2025

À partir de 2025, la fiscalité sur les meublés touristiques sera plus stricte :

• Abattement fiscal réduit : Dès 2025, cet abattement passera de 50% à 30 %, soit le même niveau que la location de logements nus.
• Plafond de revenus abaissé : pour profiter de cet abattement, le seuil de revenus locatifs passe de 77 700 euros à 15 000 euros annuel.
• Modification pour les meublés classés : L'abattement passera de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés , avec un plafond de revenus réduit de 188 700 euros à 77 000 euros.

Interdiction progressive des logements énergivores

Les logements ne répondant pas aux critères de performance énergétique ne pourront plus être loués, même pour de courtes durées. Le calendrier :

• 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G
• 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F
• 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E

Pouvoir accru pour les communes

La loi renforce les pouvoirs des municipalités pour mieux contrôler les locations touristiques dans les zones à forte demande :

• Quotas de meublés de tourisme : Les communes pourront fixer des quotas, limitant ainsi le nombre de meublés touristiques par zone.
• Réduction de la durée maximale de location : Dans les zones où la tension locative est élevée, il sera possible de louer sa résidence principale jusqu'à 90 jours par an au leu de 120 jours actuellement.
• Zonage : Les municipalités pourront réserver certaines zones exclusivement à la construction de résidences principales.

Bientôt un allègement fiscal pour la location nue ?

Le 23 octobre, l'Assemblée nationale a voté un amendement qui augmenterait l'abattement fiscal pour la location nue de 30 % à 50 %. Cette mesure, si elle est retenue dans le budget final de 2025, pourrait rendre la location longue durée plus attractive pour les propriétaires. Rien n'est encore définitivement voté à ce sujet.

Qu'en est-il des avantages fiscaux pour les locations meublées non professionnelles (LMNP) au réel ?

Pour les propriétaires bénéficiant du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), cette loi n'affecte que le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non le régime réel, où réside le principal avantage fiscal du statut LMNP.
En effet, le régime réel permet de déduire de nombreux frais, y compris les amortissements, ce qui peut réduire ou même annuler l’assiette imposable. Bien que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ait été discutée dans le projet de loi de finances 2024, cette mesure a finalement été rejetée par le Sénat. Cependant, il est possible que cette question soit réexaminée dans de futures discussions législatives.

Faut-il continuer à investir dans l'immobilier ?

La nouvelle loi « anti-Airbnb » impose des restrictions significatives sur la location touristique pour encourager la location longue durée et répondre aux besoins de logement dans les zones tendues.
Les propriétaires devront réévaluer leurs stratégies de location, en particulier ceux dont les logements sont classés énergivores ou dont les revenus de location étaient jusqu’à présent avantageusement fiscalisés.

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Par MB - le 07/11/2024